전세 계약하고 싶은 집을 찾았다면 이제 실제 계약을 해야할텐데요. 전세 계약의 대략적인 절차와 실전 체크포인트를 정리해보겠습니다.
전세 계약 시 주의사항
계약 전 확인해야 할 필수 서류와 절차
- 등기부등본 확인 - 집주인이 진짜 소유자인지, 근저당·압류 등 권리관계에 문제가 없는지 꼼꼼히 확인해 주세요. 등기부등본은 인터넷 등기소에서 쉽게 발급받을 수 있어요. 기존 담보 대출은 미리 상환하고 상환 확인서도 제출하여 처리할 수 있도록 해야 합니다.
- 임대차계약서 꼼꼼히 읽기 - 특약 사항, 수리 비용 분담, 하자 보수 등 놓치기 쉬운 항목도 하나하나 짚어봐야 해요.
- 집주인 신분증 및 대리인 확인 - 대리 계약 시 위임장과 인감증명서까지 받아두면 사기 위험을 줄일 수 있습니다.
계약 시 넣으면 좋은 특약
계약 당시 권리 관계를 잔금일 익일까지 유지한다
계약서를 쓸 때는 문제 없던 집이라도, 잔금일 전에 집주인이 대출을 더 받거나 집에 압류가 걸릴 수도 있어요. 이 조항을 넣으면 계약 당시의 깔끔한 등기 상태를 잔금일까지 그대로 유지해야 한다는 의미입니다. 만약 중간에 권리관계에 문제가 생기면 계약 해지 사유가 되고 계약금을 돌려받을 수 있습니다.
임대인은 임차인의 전세자금대출에 적극 협조한다
전세대출을 받으려면 집주인의 협조가 필요하다고 하는데, 그래서인지 일반적으로 다 넣는 항목인 것 같습니다.
임차인이 전세보증금 반환보증보험에 가입할 경우, 임대인은 관련 서류 제공 및 절차에 협조한다
전세보증금 반환보증보험은 집주인이 보증금을 제때 못 돌려줄 경우 대신 받아주는 보험입니다. 보증금 반환보증보험 가입시에도 집주인의 협조가 필요해서 일반적으로 넣는 경우가 많은 것 같습니다.
대출 불가 판정 시 본 계약은 무효로 하며 계약금 전액을 반환한다
계약을 했는데 전세대출이 안 나와버리면? 계약을 파기하고 싶어도 계약금을 날릴 수 있습니다. 이 조항을 넣으면 대출 거절 시 계약이 자동으로 무효가 되고, 계약금을 100% 돌려받을 수 있습니다.
보통 계약서에 임대인의 책임으로 대출이 나오지 않게 되면 계약금 전액을 반환한다는 식으로 많이 작성을 하는데요. 요즘처럼 대출 관련 규제가 갑자기 시행되고 불확실한 상황인 경우에는, "임대인의 책임"과 관계 없이 대출 불가 판정 시 계약금을 반환 받는다는 내용을 넣는 게 좋을 것 같습니다. 갑자기 정책이 바뀌어서 기존에 가능했던 대출이 불가해지거나, 한도가 크게 줄어들 수도 있으니까요. 저희도 6월 대책으로 대출 때문에 꽤나 마음을 졸였던 입장인데요. 저희는 이 특약을 넣지 않았지만 임대인이 거절하지 않는다면 이 특약을 넣으면 임차인 입장에서는 크게 도움이 될 특약 같습니다.
임차인의 임대 여부와 관계없이 계약 만료일에 따른 보증금을 즉시 반환한다
집주인이 “새 세입자 안 구해져서 아직 못 돌려줘요”라는 핑계를 대는 경우가 많죠. 하지만 세입자가 다음 세입자를 구해야 할 의무는 없습니다. 이 조항이 있다고 해서 무조건 임대인으로부터 바로 보증금을 받을 수 있는 건 아니라서, 개인적으로 큰 의미는 없는 항목인 것 같네요. 😅
📌 TIP
특약은 말로만 하지 말고, 반드시 계약서에 '서면으로' 넣어야 효력이 있습니다!실전 체크리스트
- 등기부등본, 전입세대 열람, 임대차계약서 3종 세트 꼭 챙기기
- 계약금/잔금 송금 시 임대인에게 직접 송금 및 증빙(입금증) 보관
- 계약서 원본 양 당사자 1부씩 소지
- 확정일자, 전입신고 잊지 않기
마무리
전세 계약을 진행할 때는 등기부등본 확인, 필요한 특약 추가, 보증금은 반드시 집주인 명의 계좌로 직접 송금하기, 그리고 전입신고 및 확정일자 받기 같은 핵심 절차를 꼼꼼히 챙겨야 합니다. 특히 처음 전세 계약을 진행하는 임차인이라면, 가장 중요한 점은 모르는 부분은 절대 넘어가지 말고 꼭 질문하는 것입니다. 계약 내용 중 이해되지 않거나 헷갈리는 부분이 있다면, 집주인이나 공인중개사에게 부끄러워(?)하지 말고 충분히 설명을 요청하세요! 잘 모르고 넘어간 내용이 나중에 큰 문제가 될 수도 있기 때문에 의문 없이, 명확하게 이해한 상태에서 계약을 진행하는 것이 가장 안전하고 현명한 전세 계약의 시작입니다!
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